Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest sposobem nabycia rzeczy (również niektórych innych praw, np. służebności czy użytkowania) przez długotrwały upływ czasu związany z wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę niebędącą właścicielem — tj. przez posiadacza samoistnego.

Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności rzeczy lub prawa i następuje z mocy prawa. Skutek zasiedzenia polega na nabyciu własności nieruchomości przez samoistnego posiadacza i w konsekwencji jej utracie przez dotychczasowego właściciela. Przejście własności następuje z mocy prawa w chwili upływu jednego z dwóch wskazanych poniżej terminów.

Przesłanki nabycia własności przez zasiedzenie

Nabycie własności przez zasiedzenie uwarunkowane jest spełnieniem dwóch przesłanek:

1. władaniem rzeczą jak posiadacz samoistny
2. upływem ustawowo przewidzianego czasu, który w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza będzie krótszy lub dłuższy.

Stan posiadania współtworzą dwa bardzo istotne elementy: fizyczny element władania rzeczą (corpus) oraz intelektualny element zamiaru władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi).

Terminy zasiedzenia nieruchomości

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego obowiązują dwa terminy:

20 lat — dla posiadaczy nieruchomości w dobrej wierze

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.

30 lat — dla posiadaczy nieruchomości w złej wierze

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jak widać decydujące znaczenie dla zasiedzenia ma stan dobrej lub złej wiary w chwili uzyskania posiadania – od tego zależy bowiem długość terminu potrzebna do stwierdzenia zasiedzenia. Pozostawanie w dobrej wierze w chwili nabycia posiadania przesądza o stosowaniu krótszego terminu zasiedzenia. W przypadku posiadania w złej wierze — czyli gdy posiadacz wie lub powinien wiedzieć, że nie jest właścicielem — termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Bieg terminu zasiedzenia

Warto jednak zaznaczyć, jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się od dnia objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne.

Do okresu swego posiadania posiadacz samoistny może doliczyć czas, przez jaki posiadał rzecz jego poprzednik.

Należy wspomnieć, że orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że ustalenie w trakcie postępowania, iż po śmierci poprzednika nikt z jego następców prawnych nie władał nieruchomością może skutkować odmową stwierdzenia zasiedzenia.

Funkcja zasiedzenia nieruchomości

Podstawową funkcją zasiedzenia jest eliminacja długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich a formalnoprawnym stanem własności, co przyczynia się do ustabilizowania i uporządkowania stosunków społecznych pod względem prawnym. Regulacja ta ma nie tylko za zadanie chronić prawnorzeczowe aspekty własności, ale także służy ochronie interesu porządku publicznego.

Innymi słowy: prawo nie może w nieskończoność chronić właściciela, który przez dziesiątki lat nie interesuje się swoją nieruchomością, kosztem osoby faktycznie nią władającej, ponoszącej nakłady i dbającej o nią.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia

Mając na uwadze, że zasiedzenie po upływie przewidzianych ustawowo terminów dokonuje się z mocy prawa (ex lege), wydane orzeczenie przez sąd ma charakter deklaratywny, tzn. potwierdza stan faktyczny ze zmienionym stanem prawnym. Do wszczęcia takiego postępowania jest uprawniony każdy zainteresowany. Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się przed sądem w trybie nieprocesowym.

Często też zarzut zasiedzenia podnoszony jest w trakcie postępowania o ochronę własności.